- Privates Baurecht
- Architekten- und Ingenieurrecht
- Bauvertrag nach BGB oder VOB/B
- Beratung und Baubegleitung
- Ziel- und praxisorientierte Konfliktlösung
- Bauablaufstörung und Baubehinderung
- Werklohn und Nachtragsvergütung
- Mängelrechte und Gewährleistung
- Sicherheiten beim Bauvertrag
- Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaft
Privates Baurecht
Was ist unter dem Begriff „Privates Baurecht“ zu verstehen?
Das private Baurecht ist ein Teilbereich des Zivilrechts, das sich mit den privatrechtlichen Beziehungen zwischen den am Bau beteiligten Parteien, wie private, öffentliche und gewerbliche Bauherren, Bauträger, Bau- und Ausbaufirmen, Handwerksunternehmen, Architekten, Ingenieure, Sonderfachleute, Projektsteuerer und Nachbarn befasst. Der Schwerpunkt liegt bei der Regelung der Rechte und Pflichten zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern, die zur Erbringung der planerischen und ausführungstechnisch notwendigen Leistungen zur Herstellung eines Bauwerks beauftragt werden.
Davon abzugrenzen ist das öffentliche Baurecht, das sich auf das Verhältnis zwischen Bürger und Staat bezieht und verbindliche Vorschriften beinhaltet, welche die baurechtliche Nutzung von Grund und Boden regeln.
Rechtsanwältin Elke Schwartz ist auf das private Baurecht spezialisiert und mehr als 25 Jahre erfolgreich auf diesem Fachgebiet für Auftraggeber, Auftragnehmer und Planer tätig.
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Architekten- und Ingenieurrecht
Was fällt unter das Architekten- und Ingenieurrecht?
Das Architekten- und Ingenieurrecht regelt das Verhältnis zwischen den Architekten bzw. Ingenieuren und dem Auftraggeber, Sonderfachleuten, Projektsteuerer und den beteiligten Baufirmen. Es gliedert sich im Wesentlichen in Vertrags- einschließlich Honorarrecht, Haftpflichtrecht, Urheberrecht sowie das Berufsrecht. Der Beziehung zwischen dem Architekten bzw. Ingenieur und dem Bauherrn liegt regelmäßig ein Architekten- bzw. Ingenieurvertrag zugrunde.
Das Beratungs- und Tätigkeitsspektrum von Rechtsanwältin Elke Schwartz umfasst die fachkundige Betreuung und Unterstützung von Auftraggebern, Planungsbüros und Projektsteuerern in rechtlichen Fragen rund um ihre Bauprojekte.
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Bauvertrag nach BGB oder VOB/B
Worin liegt der Unterschied?
Die Parteien eines Werk- bzw. Bauvertrages haben die Möglichkeit einen Vertrag nach BGB oder VOB mit dem Teil VOB/B, den sogenannten Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen abzuschließen. Anders als das Werk- und Bauvertragsrecht des BGB gelten die Bestimmungen der VOB/B nur dann, wenn diese ausdrücklich vereinbart und wirksam „als Ganzes“ in den Vertrag einbezogen wurde. Mit ihrer Einbeziehung haben die Regelungen der VOB/B juristisch gesehen die Qualität von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) – was im Falle eines fehlerhaften Umgangs mit der VOB/B bei Vertragsschluss für den Verwender des Regelwerks mit nicht unerheblichen Nachteilen verbunden sein kann.
Die VOB/B galt bisher in ihrer Gesamtheit als ausgewogenes Regelwerk, welches im Gegensatz zu den Vorschriften des BGB für die Baubeteiligten spezifischere Lösungen für viele der im Baurecht vorkommenden Probleme geboten hat. Durch die Reform des BGB-Bauvertragsrechts in 2018 und den Umstand, dass eine Vielzahl der Regelungen der VOB/B bei gesonderter Betrachtung nach AGB-Grundsätzen gegen das gesetzliche Leitbild verstoßen, steht die Frage im Raum, ob die VOB/B noch zeitgemäß ist. Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, die Regelungen der VOB zu vereinbaren. Zwischen Unternehmern sollte die VOB/B nur dann Anwendung finden, wenn diese in ihrer Gesamtheit ohne inhaltliche Abweichungen in den Vertrag einbezogen wurde. Von einer Verwendung der VOB/B zwischen einem Unternehmer und einer Privatperson, einem Verbraucher ist dringend abzuraten.
Bei aller Kritik ist die VOB/B neben dem BGB-Bauvertragsrecht nach wie vor ein Regelwerk, dass die Vertragsgestaltung im Bauwesen dominiert. Aufgrund der Haftungsrisiken und rechtlichen, oft weitreichenden Konsequenzen kann es für Auftraggeber und Auftragnehmer sinnvoll sein, zu dieser Thematik einen fachkundigen Rechtsbeistand zu involvieren.
Rechtsanwältin Elke Schwartz ist mit den rechtlichen Grundlagen von Bauverträgen nach BGB und VOB sowie deren Anwendungsbereiche und praktischen Auswirkungen auf Bauvorhaben vertraut und berät Sie bei Fragen der Vertragsgestaltung.
Kontaktieren Sie uns gerne.
Beratung und Baubegleitung
Ist eine baubegleitende Rechtsberatung sinnvoll?
Ein Bauvorhaben beginnt mit der richtigen Vertragsgestaltung und setzt sich fort in der Planung, Bauausführung und Abnahme bis hin zur Geltendmachung von Mängelrechten und (Mehr-) Vergütungsansprüchen. Nicht jedes Bauvorhaben lässt sich fehlerfrei planen und/oder mangelfrei umsetzen. Planungsfehler oder Ausführungsmängel führen immer wieder zu rechtlichen bzw. baurechtlichen Auseinandersetzungen.
Die baubegleitende Rechtsberatung von privaten, öffentlichen und gewerblichen Bauherren, Eigentümergemeinschaften, Bauträger- und Baufirmen, Handwerksunternehmen, Architekten und Ingenieuren in jeder Phase des Baugeschehens ist ein zentraler Tätigkeitbereich von Rechtsanwältin Elke Schwartz. Sie berät bei Leistungs-, Vergütungs- und Haftungsfragen und unterstützt Sie bei der Durchsetzung eigener und der Abwehr fremder Ansprüche.
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Ziel- und praxisorientierte Konfliktlösung
Lohnt sich eine außergerichtliche Einigung?
So vielschichtig die Herausforderungen bei Bauprojekten sind, so mannigfaltig und komplex können die Gründe für Konflikte zwischen den am Bau Beteiligten sein. Rechtsstreitigkeiten im Bau- und Architektenrecht sind daher oft langwierig, im Ergebnis selten vorhersehbar und häufig mit einem nicht unerheblichen Kostenrisiko behaftet. Auch die mit einem Rechtsstreit oftmals verbundene emotionale Belastung sollte nicht unterschätzt werden.
Außergerichtliche Einigungen der Beteiligten lassen sich flexibler handhaben und führen häufig zeitnah zu wirtschaftlich sinnvolleren Ergebnissen.
Aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung mit Baurechtsstreitigkeiten steht für Rechtsanwältin Elke Schwartz die Prozessvermeidung durch eine außergerichtliche, auf das jeweilige Projekt zugeschnittene, zielorientierte Konfliktlösung und transparente, konstruktive Kommunikation im Vordergrund. Sofern Streitigkeiten nicht auf anderem Weg beizulegen sind, wird sie Ihre Interessen auch vor Gericht vertreten.
Wir beraten Sie gerne.
Bauablaufstörung und Baubehinderung
Was tun, wenn der Bauablauf gestört ist?
Während der Bauausführung kommt es immer wieder zu einer Vielzahl von Störungen und Änderungen des Bauablaufs, die allesamt Einfluss auf die auszuführende Bauleistung, das geplante und kalkulierte Bausoll haben können. Die meist finanziellen Auswirkungen dieser Störungen auf den Bauablauf sind je nach Projekt unterschiedlich zu bewerten und müssen daher einzelfallbezogen betrachtet werden – zumal nicht jede Störung eine Behinderung darstellt und nicht jede Behinderung eine Bauzeitverlängerung auslöst.
Störungen des Bauablaufs können sowohl durch den Auftraggeber, z.B. aufgrund von Leistungsänderungen und/oder fehlender Mitwirkung, als auch durch den Auftragnehmer, z.B. infolge von Personal-, Material- und/oder Ausführungsdefiziten begründet sein und entsprechende Vergütungs- und Regressansprüche nach sich ziehen. Demgegenüber sind beispielsweise außergewöhnliche Witterungseinflüsse auf den sonst ungestörten Bauablauf von den Bauvertragspartnern jeweils selbst zu tragen.
Die juristischen Anforderungen an die Abrechnung von Vergütungs- und Regressansprüchen beim gestörten Bauablauf sind hoch und bedürfen besonderer, gerade auch baurechtlicher Fachkenntnis.
Rechtsanwältin Elke Schwartz ist im Umgang mit Bauablaufstörungen betraut und qualifiziert, um sie bei der Feststellung, Prüfung und Geltendmachung ihrer monetären Ansprüche zu unterstützen.
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Werklohn und Nachtragsvergütung
Vergütungsanpassung, aber wie?
Der Werklohn ist der Vergütungsanspruch des Auftragnehmers für die bewirkte Leistung aufgrund eines Werk- oder Bauvertrages. Vor und während der Bauausführung kommt es allerdings häufig zu unvorhergesehenen Umständen, die geänderte und/oder zusätzliche Arbeiten des Auftragnehmers mit oder ohne Anordnung des Auftraggebers notwendig machen. Nachdem der Bauvertrag üblicherweise nur den Werklohnanspruch für die darin vereinbarten Leistungen regelt, stellt die Vergütung dieser sogenannten Nachtragsleistungen eine besondere Herausforderung sowohl für Auftraggeber als auch für Auftragnehmer dar. Ähnlich problematisch ist die Kündigung des Bauvertrags – zumal es gerade bei Konflikten die Frage nach der rechtlichen Grundlage für die Nachtrags- und kündigungsbedingten Vergütungsansprüche zu klären gilt.
Bei Angelegenheiten des Forderungs- und Nachtragsmanagements ist Rechtsanwältin Elke Schwartz sowohl auf Auftraggeber-, als auch auf Auftragnehmerseite tätig. Ihr zentrales Anliegen dabei ist, dass der Auftraggeber vor unangemessenen Mehrkosten geschützt und der Auftragnehmer für seinen (Mehr-) Aufwand fair entschädigt wird.
Wir beraten Sie gerne.
Mängelrechte und Gewährleistung
Welche Rechte bestehen, wenn die Bauleistung mangelhaft ist?
Bei einem Werk- bzw. Bauvertrag kann dem Auftraggeber bei mangelhafter Leistung des Auftraggebers ein Recht auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Vorschuss, Vertragsrücktritt, Minderung der Vergütung, Schadenersatz und/oder Leistungsverweigerung zustehen. Diese Mängelrechte gelten bei einem BGB-Bauvertrag grundsätzlich erst nach erfolgter Abnahme. Vor der Abnahme sind bei Mängeln die Rechte nach dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht(s) des BGB anzuwenden.
Sofern die VOB/B wirksam zur Vertragsgrundlage gemacht wurde, können dem Auftraggeber schon vor der Abnahme zumindest die Rechte auf Mängelbeseitigung auf Kosten des Auftragnehmers und Schadensersatz zustehen.
Die Gewährleistungsfrist, also der Zeitraum, innerhalb dessen die Mängelrechte ausgeübt werden können, beginnt grundsätzlich mit dem Tag der Abnahme und beträgt bei einem BGB-Bauvertrag regelmäßig 5 Jahre, während es bei einem VOB-Bauvertrag auch nur 4 Jahre sein können.
Die baurechtliche Ausübung von Mängelrechten ist ein komplexes Rechtsgebiet, das zahlreiche Fallstricke und (Kosten-)Risiken in sich bergen und die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsbeistandes erforderlich machen kann.
Rechtsanwältin Elke Schwartz sorgt dafür, dass Ihre Interessen gewahrt und Ihre Ansprüche fristgerecht geltend gemacht werden.
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Sicherheiten beim Bauvertrag
Wozu braucht es Sicherheiten am Bau?
Ein wichtiges, aber auch sensibles Thema für Auftraggeber und Auftragnehmer sind Sicherheiten am Bau. Mit solchen Sicherheiten wollen sich die Vertragspartner vor allem gegen das Risiko einer Insolvenz des jeweils anderen Vertragspartners absichern. Für den Auftragnehmer stellt das Gesetz wichtige Sicherungsmöglichkeiten, wie z.B. die Bauhandwerkersicherung oder die Bauhandwerkersicherungshypothek zur Verfügung. Anders verhält es sich mit Sicherheiten zugunsten des Auftraggebers, die sich grundsätzlich nicht aus dem Gesetz ergeben. Eine Ausnahme besteht lediglich bei einem Verbraucherbauvertrag, bei dem der Auftraggeber, sofern Verbraucher, auf die durch Gesetz geregelte Verpflichtung des Bauunternehmers zur Sicherheitsleistung bei Abschlagszahlungen zurückgreifen kann. Auch in der VOB/B findet sich keine ausreichende Grundlage für den Auftraggeber, vom Auftragnehmer Sicherheit zu bekommen. Somit sind alle Auftraggeber, die nicht Verbraucher sind, mangels gesetzlicher bzw. VOB/B-normierter Vorgaben gehalten, Sicherheiten vertraglich zu vereinbaren und eine sogenannte Sicherungsabrede zu treffen, die z.B. die Stellung einer Vertragserfüllungs- und/oder Gewährleistungssicherheit durch den Auftragnehmer zum Gegenstand haben kann.
Es kann also außerordentlich wichtig sein, im Falle einer Krise eines Vertragspartners auf Sicherheiten zurückgreifen zu können und, sofern nicht gesetzlich geregelt, entsprechende Sicherheitsabreden zu treffen. Um Ausfallrisiken und Schäden vorzubeugen, berät Sie Rechtsanwältin Elke Schwartz zu den einzelnen, für Sie in Frage kommenden Sicherheiten am Bau und unterstützt Sie bei der Vereinbarung und Durchsetzung dieser Sicherheiten.
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Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaft
Wem gehört der Grund und Boden und wer kann Mängelrechte geltend machen?
Das Wohnungseigentum bildet eine Sonderform des Immobiliareigentums, da zwar Eigentum an einer Wohnung erworben werden kann, das jedoch im Gegensatz zu einer selbständigen Immobilie immer auch an eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden ist. Der Käufer erwirbt nicht nur seine Wohnung (sog. Sondereigentum) und/oder seine zu anderen als Wohnzweckenden dienenden Räume (sog. Teileigentum) als Alleineigentum, sondern auch anteilig Miteigentum am Grundstück der Gemeinschaft sowie den gemeinsam genutzten Bereichen des Anwesens (sog. Gemeinschaftseigentum). Durch den Erwerb von Wohnungseigentum wird der Käufer nach dem Gesetz ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer.
Die gemeinsame Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer selbst oder einen hierzu bestellten externen Verwalter kann häufig zu Meinungsverschiedenheiten oder sogar intensiven Konflikten zwischen den Eigentümern führen. Der Erwerb einer Eigentumswohnung will daher im Hinblick auf die damit verbundenen (Gemeinschafts-) Rechte und Pflichten mit Bedacht geplant sein. Der Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist immer dann angesprochen, wenn es die Rechte und Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers, der Eigentümergemeinschaft und des Verwalters untereinander oder auch gegenüber Dritten zu regeln gilt.
Treten am Wohnungseigentum Mängel auf, ist hinsichtlich der Geltendmachung von Mängelrechten zunächst zwischen Mängeln am Sonder- und Teileigentum einerseits und dem Gemeinschaftseigentum andererseits zu differenzieren. Während Mängelrechte bezüglich des Sonder- und Teileigentums grundsätzlich dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehen, gilt es bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum des Weiteren zu klären, ob der einzelne Eigentümer tätig werden oder die Eigentümergemeinschaft die Ausübung bestimmter Rechte an sich ziehen kann.
Das Tätigkeitsfeld von Rechtsanwältin Elke Schwartz im Bereich des Wohnungseigentumsrecht umfasst vorrangig die Beratung und Vertretung von Wohnungseigentümern bzw. Eigentümergemeinschaften bei der Prüfung, Ausübung und Durchsetzung von Mängelrechten am Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum sowie der in diesem Zusammenhang stehenden Beschlussfassungen der Gemeinschaft.
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